Внимание! Просим помощи!

Данный опрос проводится в пяти конструктивистских поселках Москвы в рамках подготовки кандидатской диссертации. Целью опроса является выяснение качества жизни, отношения жителей к своему району, а также составление социального профиля таких поселков. Все ответы анонимные. Исследование проводится в сугубо научных, некоммерческих интересах. Результаты опроса будут опубликованы в октябре 2017 г.


четверг, 23 февраля 2017 г.

Эксперты: вместо снесенных пятиэтажек придется построить втрое больше жилья

Хорошая статья с цифрами, почитайте.

Ждем через 20 лет огромные районы из 17-этажных домов эконом-класса, без подземных парковок с хаотичной парковкой и отсутствием придомовой территории. Москва, вероятно, при этом, уверенно выйдет со второго места по длине пробок на первое..



МОСКВА, 21 фев — РИА Недвижимость. Второй этап сноса московских пятиэтажек может обойтись более чем в 4 триллиона рублей и затянуться на 20 лет, при этом для эффективной реализации программы жилья придется построить почти втрое больше снесенного, считают эксперты рынка, опрошенные РИА Недвижимость.

Мэр Москвы Сергей Собянин во вторник на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным сообщил, что власти города готовы разработать закон для новой программы сноса ветхих и аварийных пятиэтажек. Он отметил, что видит финансовые возможности у Москвы для запуска программы.

Деньги и сроки

Реализация программы по сносу и расселению "хрущевок" потребует огромных денежных средств, существенных даже для бюджета Москвы, считает директор компании "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев. Согласно его подсчетам, для сноса одного квадратного метра необходимо порядка 3,5-4 тысяч рублей, что в переводе на 25 миллионов квадратных метров жилья означает от 87,5 миллиарда рублей. К этому необходимо добавить куда более существенные затраты на обеспечение квартирами жителей сносимых домов, добавляет он.

Ориентировочная себестоимость строительства жилья в Москве составляет порядка 60 тысяч рублей за квадратный метр, рассказывает управляющий партнер риелторской компании "Метриум групп" Мария Литинецкая. С учетом того, что переселяемые граждане не должны быть ущемлены в площади нового жилья, понадобится построить не меньше, чем сносится.


"Причем наверняка многие из переселяемых москвичей, а их – 1,6 миллиона человек, наверняка захотят увеличить площадь квартиры. Так или иначе, понадобится не менее 1,5 триллиона рублей – это почти годовой бюджет Москвы, в 2017 году он составил 1,98 триллиона. Конечно, одних только бюджетных средств явно недостаточно, поэтому придется привлекать девелоперов. Однако чтобы их участие окупилось, им понадобится построить в два-три раза больше, то есть порядка 70 миллионов квадратных метров, а значит суммарный объем требуемых инвестиций повысится до 4,2 триллиона рублей — два годовых бюджета Москвы", — отмечает она.

По предварительным оценкам других экспертов, при себестоимости строительства жилья в Москве в 80 тысяч за квадратный метр на строительство новых 25 миллионов квадратных метров нужно 2 триллиона рублей. К этому собеседники РИА Недвижимость советуют добавить также деньги на снос, то есть еще примерно 5-10%.

В Москве ежегодный объем ввода жилья составляет в среднем 3,5 миллионов квадратных метров, продолжает Литинецкая. Получается, что если даже весь строительный комплекс столицы начнет работать только на переселенцев, то на реализацию программы понадобится семь лет, рассуждает она.

При этом риелтор считает сценарий осуществления программы за счет бюджетных средств "менее вероятным". К примеру, в 2017 году в столичном бюджете на все расходы по статье "Жилище" предусмотрено только 102 миллиарда рублей, напоминает она. Таким образом, чтобы построить новые 25 миллионов "квадратов" жилья только за бюджетные ассигнования, понадобится 15 лет, делает вывод Литинецкая.

"Если говорить о сроках, то при соблюдении баланса интересов города и девелоперов, которые примут участие в программе, второй этап можно осуществить в течение 20 лет", — говорит руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков.

Строить негде

В Москве земли под расселение практически не осталось, сетует директор по стратегическому развитию девелоперской ФСК "Лидер" Павел Брызгалов, добавляя, что остается Московская область и территория так называемой новой Москвы, где стоимость квадратного метра значительно ниже.

По словам Бобкова, в Москве есть два варианта строительства нового жилья для переселенцев – в промзонах и на месте сносимого фонда путем волнового переселения. Однако в первом случае есть сложности с коммуникациями и инфраструктурой, а во втором все-таки уже сложившаяся инфраструктура, рассуждает он.

"Конечно, есть девелоперы со своими земельными банками, но есть и те, кто нуждается в земельных участках под строительство. Законопроект может стать отправной точкой в адрес таких девелоперов. Еще один вариант, что таким образом власти хотят подогнать под программу те дома, которые не получилось снести в рамках действующей программы", — говорит один из девелоперов, пожелавший остаться анонимным.

Как замечает Бобков, некоторые сложности могут возникнуть с тем, что во втором этапе — более капитальные дома, которые сложнее демонтировать, чем "хрущевки", сносившиеся ранее.
Интерес девелоперов

Девелоперам было бы интересно участвовать в программе при условии преференций в части подключения к коммуникациям и норм по социнфраструктуре, говорит Бобков.

С точки зрения девелоперского бизнеса снос одной пятиэтажки с последующим строительством даже 17-этажного дома и переселением порядка 60 семей нельзя назвать высокомаржинальным проектом, считает экономику расселения партнер девелоперской "Химки групп" Дмитрий Котровский.


"Пятно застройки под пятиэтажками небольшое – 1,2-1,5 гектара. Это позволяет построить всего одну "свечку", при этом разместить наземную автостоянку уже негде, то есть необходимо строить многоуровневый подземный паркинг, что автоматически "выбивает" дом их ценового класса "эконом" и даже "комфорт", — говорит он.

Если застройщик обязан строить паркинг – а деваться ему некуда – то он никогда не выведет проект на рынок в ценовом классе "эконом", полагает Котровский. Часть площадей "уйдет" переселенцам. Если при себестоимости в 65 тысяч рублей за "квадрат" продавать оставшееся жилье в таких домах по 150 тысяч рублей за квадратный метр, не строя паркинг, социнфраструктуру, не закладывая в финансовую модель операционные расходы и расходы на рекламу, то заработать на таком доме можно максимум 500-700 миллионов рублей, отмечает девелопер.

Чтобы строительным компаниям такие проекты были интересны с точки зрения заработка, продолжает Котровский, им либо нужно дать объемы (не три пятиэтажки, а десять, чтобы они могли зарабатывать за счет масштабов), разрешить переселение в другие районы и снять обременение по инфраструктуре и паркингам, либо тем, кто активно участвует в программе сноса, разрешить на других площадках строить жилье класса "бизнес" и выше.

По мнению вице-президента по стратегии и управлению активами девелоперской группы ПСН Татьяны Тиковой, одним из вариантов ускорения расселения людей может быть раздача площадок под застройку девелоперам на льготных условиях. "К тому же в будущем места бывших пятиэтажек могут стать хорошими стартовыми площадками для редевелопмента", — замечает она.


"Если город сможет взять на себя вопросы разработки градостроительной документации и обеспечения объектами инженерной и социальной инфраструктуры, то для потенциальных инвесторов подобные проекты приобретут ясность в части технико-экономического потенциала", — добавляет гендиректор компании "Главстрой девелопмент" Иван Богатов.

Уникальный шанс

Котровский уверен, что программа полного расселения пятиэтажек — это уникальный шанс для Москвы обновить ее облик, ведь "хрущевки" были временным жильем, в которое люди переселялись из бараков. Второй этап сноса – возможность даже для спальных районов Москвы стать уникальными по архитектуре и градостроительным решениям, и новое строительство не должно быть типовым, предостерегает эксперт.

"Крайне важным считаю не допустить повторения ситуации с новой Москвой, точечного сноса и точечной же застройки, поскольку в этом случае неизбежно возникнут проблемы с парковочными местами и дополнительной нагрузкой на социальную инфраструктуру", — говорит он.


Проекты расселения старых пятиэтажек должны стать новым мощнейшим ресурсом градостроительного развития и реновации столицы", полагает Богатов.

А вот директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома настроен пессимистично: "Мы не верим в осуществление утопической программы по полному расселению и сносу всего пятиэтажного жилья в Москве в ближайшие годы. Инвесторы и ранее занимались сносом ветхого пятиэтажного фонда, однако количество снесенных домов было не очень большим, а программа растянулась на довольно большое время".

23 комментария:

  1. Вот ехал я нынче от Сокольников на 78м, стоят краснокирпичные около манежа пятиэтажечки, на бойцовскую свернул, а там из желтого кирпича угловой, на матроске реконструкция таких как наши, бетоном заливают......И что, люди из тех домов поедут в высотки панельные? Да х...й там..........

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Зальют там бетоном все и снесут прямо сразу :))

      Удалить
    2. На Матросской Тишине тоже пока стоят несколько домов архитектора Мотылева, наши ровесники, вот они:
      дом 23 стр 1 - отселен в 1971-73 гг, присоединен к НИИ "Геофизика",нежилой,
      дом 23 стр 2 - отселен в 1984 - 85гг, то же самое, сейчас сдается под офисы,нежилой,
      дом 19 - отселен и отдан под общагу еще в 80- е годы, в настоящее время отселен, ведется ремонт,
      дом 23/7 - признан ветхим еще в 1997 году, в 1987 году были срезаны балконы из-за угрозы обрушения, и до сих пор ждет кап ремонта ( не знают, что делать с деревянными перекрытиями!!),
      дом 16 - признан ветхим, принято решение о капремонте с модернизацией и отселением.
      Информация достоверная, тк выселение наблюдала и даже здесь немного рассказала, как проявляли себя люди при получении смотровых ордеров.

      Удалить
    3. Краснокирпичные пятиэтажечки по Стромынке, дом 10 - корпуса больницы, дом 2 - на повороте на 1 -й Бойцовый переулок - давно выселен и нежилой. Напротив него угловой кирпичный желтого цвета - хрущевка с потолками 2,5м, и соответствующими планировками, он с годами стал почему- то ниже, как в землю врос.

      Удалить
    4. На Матроске 19 дом 1 корпус сейчас прекрасно превращается в обалденное жилье, перекрытия заливают уже, будет супер домик)))))))И конечно можно это ремонтом назвать но это реконструкция и от нее бы я не отказался)))))))

      Удалить
    5. Анонимный23 февраля 2017 г., 16:00 все эти адреса в какие-то дремучие года расселены. И, повторюсь, что же делать нам?

      Удалить
    6. На Боевской разве пятиэтажки не жилые? это ближе к виктюку они больничка, а на боевской люди живут, могу ошибатся но дворик, площадка детская, занавесочки и подъезды с машинами.......

      Удалить
    7. дом 19 к 1 может и превращается уже много лет во что- то волшебное, но без жильцов стоял несколько лет, а потом уже только приступили к реконструкции не спеша, а может деньги инвестор вложил. Не спорю,что это возможно, но без жильцов((

      Удалить
    8. Без жильцов это проще и выгоднее, кто же с этим спорит. Но будет финансирование, будет и возможность делать то же самое с домами с жильцами. Речь то не об этом, речь о том, что после капремонта или реконструкции(как хотите называйте) дома превращаются такие как наши в конфетки)))))))Пока есть хоть мизерный шанс так сделать надо за него цепляться. Это как в цирке, нужен одногорбый верблюд, просят прислать двугорбого, срежут на половину)))))Требовать надо всегда по максимуму........

      Удалить
    9. Дома 23/7 и 16 не расселены до сих пор, тоже деревянные перекрытия и такой же год постройки. Все как у нас.
      Что делать нам? То же, что и им, не знаю, от нас ничего не зависит.
      Они тоже писали и пишут с тех дремучих времен, дело кончилось ликвидацией у них балконов, а в в 16-м доме установили под балконами подпорки. Наш дом 23 стр 2 расселили как аварийный,хотя внешне он был крепкий, стоит до сих пор, имеет навесной лифт. Например, в нашей квартире шаталась перегородка в с/узле с соседней квартирой, вместе с коммуникациями, слесари уже ничего не могли сделать кардинально. На первых этажах у других жителей по стенам была плесень.Это даже при наличии теплых подвалов, где раньше тоже жили люди ( их выселили в хрущевки задолго до нас).
      Местами перекрытия были сырые, менять их категорически отказались. При выселении выделяли по 5-10 квартир в разных районах Москвы . Тогда всех пугали Загорьем, после Сокольников это был для нас ужассс. В итоге поехали в Орехово-Борисово, Алтуфьево, Свиблово, позднее самых упертых выселили в Братеево.
      Люди из дома 23/7 пишут до сих пор, обещают им замену коммуникаций, но деревянные перекрытия в плохом состоянии, и это проблема. Три крайних подъезда ближе к Стромынке от них отрезала какая-то организация лет 30 назад, остальной дом жилой и в плачевном состоянии. Мне кажется, решение будут принимать для всех одно.

      Удалить
    10. А Орехово, Алтуфьево и Свиблово после Соколей не ужас? И когда это было, расселение? При Лужке или уже при Собакине? Решения будет приниматся разные, как и степень сохранности разная и домов и квартир. Но если будет принято решение о сносе, то приемлимым оно становится лишь в одном случае- сохранение района проживания. Приемлимым и быстровыполнимым, без трат 20% сумм на суды и разтяжки на года долгие..........И никаких Алтухов с Ореховокукуево.......

      Удалить
    11. Расселение было в 84-85 гг, люди радостно переезжали, но тогда всем давали отдельные квартиры по соц норме 18 м , приватизации тогда не было, соседние дома нам дико завидовали, их тоже обещали выселить после нас, они собирали чемоданы, но наступил 90-91 гг и все прекратилось, не повезло им.
      Относительно степени сохранности мне не совсем понятно. Если дома одного года постройки и не явл общагой, то и скорость износа примерно одинаковая, мне так кажется.

      Удалить
    12. А вот в том то и дело, что нет. Даже у нас в БГ, разные дома, они волнами строились разными архитекторами и применялись разные подходы, где-то есть по всему фасаду балконы, как например в 7 корпусе, а в 11 12 этого уже нет и в помине.

      Удалить
    13. Кстати говоря и разные корпуса строили для разных организаций и из разных источником финансирование и из разных мест везли материалы, вот как..

      Удалить
    14. Архитектор один у этих домов - Мотылев М.И. Наличие или отсутствие балконов диктовалось не прихотью исполнителя, а архитектурным проектом здания. Материалы- одни и те же, я же могу сравнивать, мы жили и там, и здесь.

      Удалить
    15. Ну ну, не соглашусь с Вами, архитектор один? Это где написано? А почему тогда фамилии, людей, которые подписывают конкретные итоговые чертежи разные? И там Мотылев только в самом начале фигурирует. Поймите, они и строились с небольшими отличиями. Вот посмотрите на кладку 7 корпуса и например 15,11,12, особенно вверху окон. Они строили и одновременно, что-то дорабатывать, это прям видно, там прямо стерты с одного места туалеты в другое перенесены, так как вышло какое-то постановление, что ванны должны смотреть окнами на улицу. Так же менялись входные группы, если в 7 корпусе нет выступающий части подъезда, то в 15 уже есть, потом в 11 12 уже опять все в ревень,. Балконы перестали делать из-за экономии. Точно установлено, что 11 12 корпуса строила по сути Русанова, первый архитектор женщина, для строительного кооператива. Даже номер квартиры есть человека, который фактически принимал работы по корпусу 12, он уже в это время заселился в 11 корпус. Это все есть в архиве.

      Удалить
    16. Первые 6 корпусов это Мотылев, остальное Мапу,Русанова и ещё куча народу, подписи которых не разобрать..

      Удалить
    17. Из этих первых 6 корпусов, только один под номером 3 в данный момент не изменен и не надстроен. Их все хотели настроить и изменить им фасады, эти проекты там прям и лежат, но успели сделать только один 5 корпус, помешала война. При этом занятно, что после этого (надстройки и изменения фасада), этот дом корпус 5 уже называется в документах центральный дом красной армии. Почему? Я так и не понял.

      Удалить
    18. И кстати одна из причин, почему быстрее всех переделали первый корпус, ныне дом 18, совершенно жесточайшие планировки были. Там вообще был один туалет например и очень длинный коридор с маленькими комнатушками.

      Удалить
  2. Нужно верить и все у нас получится! А снести такую массу просто невозможно в ближайшее время... они сами говорят что приступят к новой программе только после завершения первой... и обещают окончание до конца 2018...обещают))).А таких домов как у нас действительно много...в наших районах и на их месте высотки,не верю!!Центр и так перегружен,а у нас еще масса учебных заведений. Да и что станет с историческим центром?

    ОтветитьУдалить
  3. Добрый вечер!

    https://twitter.com/MosSobyanin/status/834710152037199873?ref_src=twsrc%5Etfw

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Добрый, а как же "от нас ничего не зависит" ???

      Удалить