воскресенье, 6 января 2013 г.

Как защититься от принудительного переселения?



В 2006 году Мосгордума приняла закон, который резко облегчил Правительству Москвы принятие решений о принудительном выселении москвичей из их домов . Теперь переселение граждан на новое место жительства может осуществляться по следующим основаниям:

1) проведение капитального ремонта или реконструкция жилого дома, если таковые не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан;

2) перевод жилого дома, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, в нежилой фонд;

3) признание в установленном порядке жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу;

4) изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.

Как видим, этот перечень, особенно его последний пункт, открывает широкие возможности для выселения людей из любых домов, независимо от их возраста и состояния.

Организацию и осуществление совместно с префектурой административного округа и управой района переселения граждан, оказание услуг на договорной основе инвесторам по переселению лиц из жилых помещений (домов), подлежащих освобождению, проводит Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Москва, Газетный переулок, д. 12, Приемная Департамента 291-14-26).

ВАШИ ДЕЙСТВИЯ:

1. Первое, что необходимо сделать, – разобраться, выгодно вам переселение или нет. Для этого надо знать следующие основные положения законодательства.


Различие прав нанимателей и собственников. Первый вопрос, который надо решить при получении известия о готовящемся переселении, – будете ли вы срочно приватизировать, либо, наоборот, расприватизировать занимаемое вами помещение.
Собственникам квартир при переселении предоставляется квартира, равнозначная освобождаемой по площади, количеству комнат и рыночной стоимости. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается. (п. 4 Статьи 6 Закона № 21). В то же время собственникам квартир, состоящим на жилищном учете, жилищные условия могут быть улучшены, но при этом новая квартира предоставляется уже на основании договора социального найма – без права его дальнейшей приватизации. Правда, запрет на повторную приватизацию не распространяется на несовершеннолетних.
Социальным нанимателям квартира предоставляется в соответствии с нормами в Москве, излишки не учитываются. Улучшение жилищных условий производится гражданам, состоящим на жилищном учете либо не состоящим, но имеющим жилплощадь меньше нормы. При переселении граждан, не состоящих на учете учитываются иные жилые помещения, имеющиеся у граждан или факты ухудшения жилищных условий, совершенные за последние пять лет. Если такие факты есть – предоставляется равнозначное жилье.

Право на денежную компенсацию за квартиру. Собственник квартиры имеет права на ее выкуп в связи с изъятием жилого помещения, включая упущенную выгоду (Статья 281 ГК РФ). В размер выкупной цены входят: рыночная стоимость жилого помещения и все сопутствующие убытки. Выкупная стоимость должна определяться с учетом рыночной стоимости изымаемого жилого помещения. С этой целью могут быть привлечены профессиональные оценщики .
Социальный наниматель, признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий и освобождающий жилое помещение, может претендовать на безвозмездную субсидию для приобретения в собственность жилья.

Право переселения в границах района, в котором находится ваш дом. Жителей Центрального округа и Зеленограда имеют право на переселение в границах своих округов. Сразу же оговоримся, что эти права не распространяются на граждан, чьи дома признаны аварийными (об этом см. ниже). Тщательно сравните место своего нынешнего и предлагаемого проживания. Учтите такие факторы, как близость метро, наличие элементов благоустройства, зеленых зон и т.п. Сопротивляться переселению имеет смысл, если новое место по всем этим параметрам уступает нынешнему. В следующих пунктах данного раздела описываются различные стратегии сопротивления.

2. Требуйте признания права вернуться на нынешнее место жительства после строительства на нем нового дома.

Такая возможность предусмотрена законом. При проведении капитального ремонта или реконструкции социальным нанимателям предоставляются жилые помещения в маневренном жилищном фонде. Собственникам квартир при аналогичных условиях такая возможность может быть предоставлена по их согласию, выраженному в заявлении. При этом должен быть заключен договор краткосрочного найма временного помещения. Переселение граждан в маневренный жилищный фонд для временного проживания осуществляется не позднее чем через месяц после заключения договора краткосрочного найма (договора найма специализированного жилого помещения). Жилые помещения в маневренном жилищном фонде должны отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенными применительно к условиям города Москвы.
На деле, однако, реализовать это требование будет очень сложно, потому что маневренного фонда в Москве практически нет. Тем не менее это требование, подкрепленное протестными акциями, может стать серьезным средством давления на власть, например, в вопросе о предоставлении нового жилья в более благоприятном месте, чем она предлагает.

3. Оформление земельного участка. Возможностью реализации этой стратегии располагают только собственники квартир, а также нежилых помещений в доме. Первое, что нужно им сделать после получения информации о реконструкции, – подать заявку на оформление права собственности на земельный участок (о том, как это делать, см. часть III). Гражданам, проживающим в наиболее благоприятных местах города (особенно в центре) рекомендуется сделать это, не дожидаясь новости о грядущем переселении. Ведь выполнение их заявки может сознательно затягиваться чиновниками до момента, когда жители будут принудительно переселены по решению суда.
Закрепление за собственниками земельного участка защищает их от произвола гораздо лучше, чем какие-либо иные меры. Собственники земли (при наличии согласия между ними) вправе вообще отказать инвестору и властям в новом строительстве (изъятие земельного участка, переданного в собственность граждан, допускается только для государственных нужд, перечень которых ограничен Земельным кодексом). Если они все же соглашаются на переселение, резко усиливаются их позиции в диалоге с властями и инвесторами по поводу выкупной цены квартиры либо места предоставления нового жилья.

4. Как избежать выселения в Бутово. Как уже говорилось, норма закона о переселении в тот же район (округ, если это – ЦАО и Зеленоград) не распространяется на жителей, освобождающих дома, признанные ветхими, аварийными, непригодными для проживания. Соответственно, у чиновников появляется соблазн признать ваш дом аварийным, чтобы избавиться от головной боли за расселение вас по месту прежнего жительства. Такие инциденты последнее время происходят все чаще и чаще, особенно в центре.
Как правило, речь в этих случаях идет об обыкновенном мошенничестве, в котором, к сожалению, участвуют чиновники Правительства Москвы.
В большинстве таких случаев состояние дома вполне сносное. В лучшем случае требуется проведение капремонта.
У вас есть право заказать независимую экспертизу по вопросу признания дома аварийным. К сожалению, за экспертизу придется платить. Впрочем, если скинутся все заинтересованные жильцы, взнос с каждого окажется не столь уж большим.
Для того чтобы затянуть время, которое требуется для получения экспертизы, обязательно подавайте в суд иск о незаконности признания дома аварийным. В ходе судебных заседаний через своего адвоката заявляйте ходатайство о проведении независимой экспертизы.
Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.
Если будет доказано, что дом аварийным не является, у органов власти нет основания отказывать гражданам при переселении в предоставлении нового жилья в районе проживания. У собственников жилых помещений появляется право отказаться от переселения.

Действуйте согласованно. При расселении многоквартирных домов очень важно, чтобы все собственники действовали сообща. Проводите общие собрания собственников и правильно оформляйте решения общего собрания. Правильно оформленное решение собрания поможет вам отстаивать свои права, а в случаях, предусмотренных законодательством, является обязательным документом, без которого нельзя выиграть судебный спор, например по защите прав на землю.



Ссылки к части II

Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
За этот закон фракции голосовали так: «Единая Россия» и КПРФ – за; «ЯБЛОКО – Объединенные демократы» – против; КПРФ – за.
См. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Порядок оценки стоимости имущества и выбора оценщиков для проведения обязательных оценок стоимости имущества в сделках с участием города Москвы определяется Правительством Москвы согласно Постановлению от 12 апреля 2005 г. № 204-ПП «О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы».
Статья 14 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»
8. При изменении в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, ранее занимаемого по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, в сторону его уменьшения, в результате чего площадь жилого помещения составит менее учетной нормы на одного человека, либо увеличения, в результате чего общая площадь превысит норму предоставления по договору социального найма, безвозмездного пользования более чем на девять метров на семью либо размер ранее занимаемого жилого помещения по договору найма, граждане подлежат переселению в иное жилое помещение, соответствующее общей площади ранее занимаемого ими жилого помещения, расположенное в соответствии с правилами, установленными Статьей 3 настоящего Закона.
9. В случае изменения в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, взаимоотношения сторон определяются дополнительным соглашением.
При рассмотрении закона «Об обеспечении прав...» во втором чтении Мосгордумой фракция «ЯБЛОКО – Объединенные демократы» внесла поправку, обязывающую в приоритетном порядке оформлять земельный участок гражданам, уведомленным о переселении. Однако эта поправка была отклонена фракцией «Единая Россия».
Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания утвержден Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом, или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
– изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Так, в частности, жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Жилые помещения, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве.


1 комментарий: